三大迹象的系统效应预示着2021年房价将进入阶段性筑顶阶段

  我们都学习过系统性思考。当影响一件事物的主要各方形成一致的趋势时，这件事物的未来趋势基本上就确定了，因为是系统性效应，这个趋势不容易发生改变。

  从2021年开始，影响房地产行业的主要的因素已然浮现了明显的一致迹象，不容易改变的趋势正在形成。

  现在仍然很多人认为，房价永远涨。30年房价上涨的现实，确实已足够培养出思维惯性。但是，当一种商品与民生挂钩时，当政策的力量主导时，这种商品的价格一定是能够被控制住的。

  现在，涉及房地产行业的三大领域——货币端、需求端、供应端，形成三大明显迹象，系统作用于房地产行业的产品——商品房，最终反映在房价上，形成阶段性筑顶趋势。

  为什么说是阶段性的？因为凡事不能绝对，并且从各国房价趋势总体向上来看，经过快速城市化房价也快速上涨的阶段后，总有一个阶段会形成相对平衡，然后进入缓慢上升阶段。

  房地产行业是资金密集性行业。一个楼盘动辄几十亿、几百亿，一套房子动辄上百万、上千万，这还是普通楼盘、普通商品房。因此很多人说房地产行业是最大的资金池。

  很多普通人一辈子都挣不了一百万，更多普通人一辈子都挣不了上千万。房子是绝大多数家庭最大的资产。

  据统计，2021年一季度居民杠杆率轻微回落，为 2012年以来首次季度性下降。

  2021年一季度商品房交易活跃，不少城市的房价创了历史上最新的记录，如深圳、上海、广州、杭州等一二线热点城市。

  随着交易量的提高和房价的上涨，居民杠杆率却没有相应提高。这说明，房贷规模下降。

  拉长到20年的时间来看，我国居民杠杆率最显著的特征是增速较快。从 2000 年不到 5%增长至当前的 62.1%。虽然仍低于美国和英国，但已超越了德国和日本的水平。

  我个人的感知是，从2000年开始，特别是2010年以后，个人买房开始普遍性使用贷款，打破了不借债的中国传统消费习惯。而且，部分投资客采取高杠杆的炒房模式，这些激进的做法增大了房地产行业的风险。

  贷款规模下降的同时，在贷款利率方面，深圳、杭州、宁波等城市也开始小幅度上调。这说明货币供应开始收缩。

  对于开发商的融资政策，可谓是越来越严厉。2021年1月1日起全行业全面实施限制开发商融资的“三条红线”，详细的细节内容如下：

  除此之外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监督管理的机构考察的重要指标，央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

  如果负债率太高，会限制拿地，影响企业未来的发展后劲和竞争力。于是，开发商企业降杠杆成为主流动作。而降低杠杆，就必须加大资金回笼力度，多卖房。这两年我们大家常常看到全国性大开发商争相卖房的营销措施，7折、7.5折的折扣力度屡见不鲜。

  热点一二线城市去年以来的去化速度还是比较理想的，但是三四线城市就比较惨淡了。房价持续下滑，老百姓是飞涨不买落，越跌越观望，成交低迷。受此影响，一些开发商出现债务危机。

  资金密集型行业，货币供应收缩，对于交易量的影响是巨大的。先是交易量的萎缩，接着就是价格的松动。

  其实，效果已经显现。如，一线城市不再像以前那样，轮番上涨，而是出现了分化。如北京的房价稳定性明显强于其它三个一线城市。反过来，北京的房价调控模式会促进其它一线城市的房价平稳。

  一线城市的房地产市场，最明显的变化，就是在用地紧张的情况下，加大住宅用地供应。特别是深圳，慢慢的开始将工业用地批量调整为住宅用地。

  持续上涨的高房价会引发集体焦虑是不争的事实。有房的焦虑如何置换到更有潜力的地方，操作错了就是资产的缩水；有钱的焦虑如何买到更有价值潜力的房子，一年不买房十年白忙；没房的焦虑何时能买上房实现阶层的跃升。

  一线城市加大住宅用地供应，减缓商品房的供需紧张矛盾，是稳预期的重要举措之一。

  这两年房地产市场最大的变化，就是加大了保障房的建设力度。如深圳，今年计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

  过去商品房价格高涨，保障房缺位是重要原因之一。居民住房都挤往商品房这个独木桥，负担重、压力大，严重挤压了其它消费。另外，学区房的高房价，也极度影响了年轻人对于孩子教育的预期，结婚意愿、生育意愿大幅降低。

  如，北京有全国最大的保障房建设投资企业。共有产权房建设是北京保障性住房的重要组成部分。

  我们一致认为，共有产权房因为居住品质、地理位置的原因，一般家庭不会选择共有产权房。但是现实中，北京市朝阳、海淀、丰台、石景山4个区的共有产权房供不应求，今年近10万户家庭未得到选房机会。

  最近北京有关部门表示，将加强共有产权房的建设品质。相信未来将会有更多的家庭选择共有产权房。

  而深圳的人才安居房，地理位置都相当的好，非常抢手。深圳方面的规划，到2035年，保障房将达到60%。

  未来的住房结构，包括保障体系的住房，如共有产权房、公租房、人才房、安居房将成为住房结构的中坚力量，起到民生保障作用。而市场化的商品房将更加市场化，不论怎么市场化，将不再影响民生，是富人的游戏。

  但是，在保障体系没有完全建立起以前，市场化的商品房将受到严格管控，如现在一手房价格的备案制、二手房指导价制度，以及新房购房资格的严格审定和首付资产金额来源的核查。也就是说，商品房先用计划控制，以换取保障房的建设时间。当保障房真正起到作用时，商品房再完全市场化。

  保障房体系的建立，需要一些时间。所以，我认为，在今后相当长的时间，商品房的价格将以稳为主，形成阶段性的筑顶过程。

  在以时间换空间的过程中，商品房的需求被人为抑制住了。一是有购房资格的人变少了，二是买得起房的人变少了。

  另一个形成需求下降的趋势是人口红利消失了。统计数据表明，中国已确定进入老龄化、少子化社会。

  2020年65岁以上老人占比达到13.5%，而国际经验，占比达到7%即意味着进入了老龄化社会，这一年是在2001年，实际上，我们的祖国20年前就进入了老龄化社会。2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会。

  随着老龄化社会的快速到来，目前的人口趋势还伴随着少子化，出生率持续一下子就下降。虽然鼓励二胎了，但实际生活中，年轻人不愿意生不乐意生，一是更看重自我价值的实现，二是买房教育医疗成本压力大。

  现在年轻人当中流行不结婚不生育，我工作中接触到的大龄女青年就有好几个，她们普遍家庭条件比较好，有房有车有存款。她们不结婚的理由很简单：不需要男人养。过去女生找婆家，是找个终身依靠的人，找个可以依赖的人过日子。现在她们自己能撑起整片天，不愿意再做半边天。

  著名房地产研究专家任泽平预测，中国人口将在“十四五”时期陷入负增长，预计2050年比2019年减少23%，将近四分之一。

  任泽平的房地产分析框架：长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口这一项，应该是见顶了。

  另外一个需求减少趋势的主要的因素是投资需求的大幅度减少。很多人都承认，现在买房的除了新进入城市的人，其它都是投资。“现在很少有刚需客了”，买房绝大部分都是图升值。

  如果做到了三稳：稳地价、稳房价、稳预期，投资客肯定会退场，没有价格空间，不能套利，也就没有了投资的价值。

  没有了投资需求，纯改善，短期又如何能够接住投资占比大的房地产市场？只能以时间换空间了。或者，以某些特定的程度的跌价来达到购买力与价格的平衡。

  上面通过货币端、供应端、需求端分析了影响房价的三大迹象，将发生系统性作用，出现房价筑顶趋势。

  但是起决定作用的还是住房制度，住房制度决定房地产市场。在这一点上，任泽平也是持肯定态度的。

  我认为，住房制度不是人地挂钩，而是市场化程度。中国房地产市场经过30年的市场化改革，对城市化进程起到了很好的推动作用。目前，城市化率已达到了60%以上，再过几年，城市化率将达到一个拐点，城市化将由快速进入缓慢上升通道。这一段时期，看得见的手将起决定性作用。

  上图显示，美国城市化率达到70%时，城市化率将进入一个平台期。预计，我国城市化率达到70%以上时，也会进入缓慢上升期。

  为此，任泽平判断中国房地产市场还有10年的窗口期。说是还有10年，都会提前应对的，谁也不想接最后一棒。

  所以，在政策层面已经提前应对了。那就是，稳地价、稳房价、稳预期，为保障房建设赢得时间，房地产10年的窗口期成为三稳的过渡期。我估计，10年窗口期，就是保障房大力建设的10年，窗口期一过，保障房将在住房结构中，起中坚作用。

  现在房地产调控也包括对于开发商的管控，针对开发商的“三条红线”，以及“贷款集中度”等管控政策，谋求房地产企业的健康发展。

  今年22城首轮集中供地完成过半，有的溢价率比较高，或严苛的竞拍规则，在房住不炒的总基调下，项目利润并不乐观。#多数房企薄利抢地引发行业焦虑#

  面对房地产行业的下半场，开发性企业也在提前应对，考虑转型的问题。现在开发商都在大幅精减人员，地产行业的从业人员也在忙着转型找出路。

  即使未来人口涌入都市圈、城市群，即使有输入性通胀，在房住不炒的总基调下，精准调控都不会让房价再出现明显上涨。

  今年以来，有的城市土拍新出地王，有的热点城市房价创出新高，我认为，这是在加速赶顶。未来房价、成交量横盘的概率很大。